Nová pravidla DPH při prodeji nemovitostí od 1. 7. 2025: Na co si dát pozor a jak se vyhnout chybám

Od 1. července 2025 začínají v Česku platit nová pravidla pro DPH při prodeji nemovitostí. Změny se dotýkají každého prodávajícího i kupujícího a přinášejí zásadní novinky, na které je potřeba dát si pozor, abyste se vyhnuli zbytečným chybám a daňovým komplikacím.

Zkrácení lhůty pro osvobození od DPH

Největší změnou je zkrácení lhůty pro osvobození od DPH. Nově platí, že prodej nemovitosti je od DPH osvobozen už po 23 měsících od kolaudace nebo podstatné změny stavby (dříve to bylo 5 let). Pokud prodáváte nemovitost dříve, musíte k ceně připočítat DPH 21 %.

Příklad z praxe:

Pokud zkolaudujete nový dům v srpnu 2025 a prodáte ho v červenci 2027, už DPH neřešíte. Pokud byste prodávali v květnu 2027, musíte k ceně připočítat DPH.

Podstatná změna stavby: Kdy začne běžet nová lhůta

Nově je klíčové sledovat i tzv. podstatnou změnu stavby. Tou se rozumí rekonstrukce, jejíž náklady přesáhnou 30 % budoucí prodejní ceny nemovitosti. Po takové rekonstrukci začíná běžet nová dvouletá lhůta pro osvobození od DPH.

Příklad z praxe:

Rekonstruujete byt za 1,5 milionu korun a plánujete ho prodat za 4 miliony. Náklady na rekonstrukci jsou 37,5 % prodejní ceny, což znamená podstatnou změnu stavby. Pokud byt prodáte do 23 měsíců od kolaudace této rekonstrukce, musíte k ceně připočítat DPH.

Posuzování ekonomické činnosti: DPH i pro „nepodnikatele“

Novela rozšiřuje i pohled na to, kdo je povinen odvést DPH. Nově může finanční úřad posoudit i jednorázový prodej nemovitosti jako podnikání, pokud například jde o účelovou výstavbu na prodej, ziskový záměr nebo více podobných projektů.

Příklad z praxe:

Postavíte dům, nikdy v něm nebydlíte a rovnou ho prodáte. Přestože nejste podnikatel, finanční úřad může váš prodej posoudit jako ekonomickou činnost a budete muset odvést DPH.

Na co si dát pozor a jak se vyhnout chybám

• Sledujte přesně datum kolaudace nebo kolaudace rekonstrukce.
• Pečlivě počítejte, zda vaše rekonstrukce nepřekročí 30 % budoucí prodejní ceny.
• Pokud prodáváte nemovitost krátce po dokončení nebo rekonstrukci, počítejte s povinností odvést DPH.
• U větších či opakovaných prodejů zvažte, zda už se na vás nevztahuje povinnost odvést DPH i jako „nepodnikatel“.

Doporučené oficiální zdroje:

MFCR.cz – PŘEHLEDNĚ: Které změny připravuje Ministerstvo financí pro rok 2025

Peníze.cz – Novela zákona o DPH pro rok 2025 se výrazně dotkne oblasti real estate

Sdílejte tento článek, ať se o změnách dozví co nejvíce lidí, kterých se to může týkat!